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168体育手机网页版-登录平台【行业心得】如何判断一个酒店的设计档次
发布者:gz_jamie浏览次数:发布时间:2022-02-12

  修建酒店的目的是什么?主要是满足适当消费人群的消费需求,从而创造价值,产生利润,获得投资回报罢了。

  当然你要强行说也有部分酒店修建目的是满足自身接待需求的;更有前些年为优价低价甚至无偿拿地,以满足当地政府的政绩、接待要求而承诺修建的酒店;还有为资本运作,不在乎短期回报,只求圈地……

  我只能告诉你,这几种酒店本身在行业中所占比例也非主流,且要说他们完全不在乎利润也不尽然。即使这几种酒店也都是希望它营运后既能满足修建之初的特殊需求,又能创造利润的。

  我最近十一年筹建的酒店比较多,上述各类型都齐活了。从12年开始更是主持了几个算是半先期筹建的酒店——即投资人或业主拿到一块地后,打算在所属土地上修建一个酒店时就进场的——如果连何处拿地、拿地规模都由我做主,投资人只负责出钱,那就是完整的先期筹建了,遗憾的是至今未做过。

  我的做法是,先对区域市场做调查,出具可行性分析报告和商业计划书。对此区域潜在消费客源的构成、消费实力、消费习惯、各客源人群数量等做出详细考察,有必要时甚至花钱买礼物请人填写调查问答表。再结合本国、国内大区域(东西部、珠江三角洲等)、本省(州)、本市、本区的政策走向、发展规划对未来客源群体消费实力变化的影响……以大量调查数据来几个SWOT分析之类的,划定一个或几个较大的客源群体;按这一个或几个消费群体的消费实力对未来酒店进价定位,根据房价定位来调查同档次竞争酒店现状;再针对这一个或几个消费群体的习惯爱好等结合本地(区域)特色对未来酒店设计主题进行定位;又以这一个或几个消费群体的总量与消费习惯对客房总数、客房类型进行设定,对配套区域进行划分(如周边公司多,离景点近就要考虑商务房型、标间为主、各型会议室,大型宴会厅与零点特色餐厅等的结合)等等。

  到了这里,有了客房数量(以最佳消费群体总量参考竞争对手数量按比例划定)与针对这一个或几个消费群体消费实力作出的准确定价,就可以做经营测算了。测算拿出来,最佳投资回报比也出来了,这时,我们会告诉投资人,需要投资多少钱。12年到现在,我接了九个这种项目,有四个调查结果告诉我怎么做都不行,那区域就不适合开酒店或竞争实在太大,无法做出利润。一个投资人听了,搞商业地产去了,另三个投资人不信,各自换了批人来做,都是开业前说得天花乱坠,开业后巨额亏损,投资人后来又找过我,我能怎么办?我也很无奈啊!摊手,没办法。

  根据投资总额,我们一般让设计公司按投资总额的150%—220%标准进行设计——简单来说就是告诉他们我们不差钱,你大胆搞事情——当然,主题我们已经定下来了,就是上面粗体字的内容。设计中有几个要点,在出前期概念图与效果图时,多反复沟通,力求完美,将要表达的主题升华升华再升华,但切记主题只有也只能有一个,别追求大而全。设计团队千万催不得,赶出来的东西多半都是抄的。设计期间的沟通很重要,我会要求设计团队在周边至少住半个月,采风一个月(很多投资人等不起(「・ω・)「嘿,我既要跟设计团队沟通思路寻找灵感又要安抚投资人情绪,经常搞得我自己都有情绪)。

  好,这里再说为什么要按照投资总额的150%—220%跟设计团队报预算。可能本人的做法不是很妥当,但这些年老感觉投资额越高设计出来的作品越好,估计这些设计团队是按投资额划分自己荣誉感的吧 。

  还有,灯光很重要,一个朋友做了个项目,他们专门花了一百万请了个灯光设计团队与装饰设计团队配合,做出来的东西确实美轮美奂。

  我个人喜欢简洁的设计,轻装修重装饰。主要是出于营运成本及保值的需要。装修花再多钱,维护得好年后也差不多该换了,维护保养麻烦,成本高。装饰就不一样了,可洗可换可保值,客人搞坏了赔偿价翻几倍,还能大幅度营造氛围,突出主题,实乃居家旅行,杀人放……咳……不可多得的良配。

  效果图出来了,达到理想要求了,等物料材料表吧。这表格一出来,就开始跟设计团队抠预算了:嗯,这个天然大理石成本太高,在不影响效果前提下能否有较低成本的替代材料?这个墙布品牌要求是300元/米,我找到另一种品牌100元/米的整体效果不变耶,要不你们改一下材料表?这个木饰面能不能改为楠木的,不影响效果,楠木花纹也很适合主题的表达啊?

  国内一些设计公司的名堂很多,最常见的就是跟物料材料公司勾结,为一个材料专门起一个名字,你拿着这名字去市场上找,怎么都找不到。或者你神通广大找到了,其实找到的就是跟设计公司沟通的那家。我一般会在不影响效果的前提下把物料材料表上的东西换一半,基本投资总额就在预算线左右了(对总体效果的影响基本不到10%)。

  各区域施工图出来了,结合材料物料表直接可以拉预算。什么剖面图,立面图,顶面图,水电图,点位图……记得存两到三份蓝本的,这在设计合同里面一定要写明。同时出来的还有弱电公司的设计图,两个公司之间的配合与出图时间要算清楚。谁等谁都是浪费时间和金钱。不管什么主题,科技始终带来的是方便与舒适,弱电的选择与设计最能体现科技成就。这篇不是讲弱电的,一笔带过。此时消防施工也基本开始了。个人觉得合理的楼层高度在2米6左右,这方面各公司都有一些标准,也没有统一规定。但我对2.6米情有独钟,高了能耗大,矮了压迫感强、舒适性不够。

  这里多嘴说一句,在土建公司跟装饰公司招标环节中我一直都喜欢报价中游的。不喜欢最高的——性价比低,更讨厌报价低的——基本没出过好货。重点来了,施工期间,设计团队一定要留两个或以上的主创团队人在施工现场(设计合同中要写明,很多时候加了这个条件,设计总价格也不会变,相当于白送)。目的是什么?施工图与现场情况永远有不一致的情况,现场设计人员可以马上变更施工图。否则文件飞来飞去,时间耽误了,施工人员工钱是一直在算的,时间、金钱双损失啊,表面上施工公司跟你哭,最后买单的永远是甲方。还有,设计时很多时候只顾美观与意向的表达,不考虑施工难度。确实水平不够,无法施工的怎么办?不影响整体效果前提下,马上改,现场设计人员的任务就又来了。

  设计具体的细节方面前面很多回答也有,这里就不多说了。我们搞出来的设计其实大部分与前面的高赞图片在伯仲之间,区别是定位更准,接受度超高,本地本区域特色融入感强。跟我混的销售部一直没有丁点成就感,更像公关接待部,酒店开业后都以自来客、回头客、口碑客居多。

  补充一下,前面说的设计包括土建设计与装饰设计两个部分,两个部分都含有部分绿化及灯光(采光)的设计。

  一些简单但必要的东西,如客房休息休闲区,卫生间干湿区,布草间,一级库,车场,二级库,酒水库,消防中控,员工餐厅,员工间,员工间,员工卫生间……这个就必须考验项目负责人的功底以及与设计公司的沟通了,不能漏……否则投资浪费就大了。15年中途接手一个筹建酒店,装修都快完成了,第一天上班半小时开完见面会拿施工图一看,一个中型120人的会议室在五楼客房中部区域,这还让不让客人睡懒觉了?更夸张的是这会议室配套的卫生间面积两平米,只有一个小隔间,男女共用(一看就是茶水间改的),最近的其他公共卫生间在二楼茶坊角落,距离近百米。我站在这卫生间门口想象着会议间隙时120人排队如厕的情景就不寒而栗,同时对设计公司与上任负责人及工程监理表示由衷的敬仰。后来没办法把旁边已经装修好了的客房拆了两间改成公共卫生间,投资人看了后直接冲到大厅打电话狂骂设计公司和上任总经理。

  酒店配套区域(厨房,餐厅,会议室,游泳池,健身房,设施设备等)必须考虑远近、噪音、传菜方便及时性、异味等。

  设施设备要参考当地电、气、水价格,如果阳光照射时间长,还要考虑太阳能,这与未来营运成本息息相关。气价便宜的地方,空调锅炉等就用气,电价便宜的地方,锅炉空调等就用电。空气能在北方说实话不管用,气温低于五度就结霜,还不如普通玩意儿。不过似乎这两年已经克服了这个问题,相关资料懒得查,有需要时再考察吧(这里提醒最好别信宣传资料,夸张成分高,直接悄悄去实例酒店考察,这是吃过一次亏后学的乖)。

  12年在某景区筹建的主题酒店,其整体外型夜间在轮廓灯的映射下成为当地一景,白天则有五米高厚重实木木门掩映,将大厅与门外游人如织的喧嚣街道隔成两个世界。168手机在线登录-168网页版登录入口

  13年在某县城筹建的主题酒店,标志性的设计是门头。门头高二十二米,楠木拼接加防水漆,显本体花纹,颜色稍微加深,整体做旧,旁边的五星级酒店都没它大气(其实房价比那五星级酒店还贵,但属于有限服务酒店,配套只有咖啡厅,早餐就在咖啡厅解决)。

  14年某城市酒店,76间客房所用家具花了4000万,全香樟木制,无铁器铁钉,接缝处使用榫卯结构。结果酒店房价一年比一年贵,第一年散客价580,第二年680,第三年760,第四年我自己去订房拿最惠价都是680了(第一年我帮人订房才380,别跟我提人走茶凉的话,我玻璃心),还要提前一周,否则没房……没办法,几年间家具价格翻了几倍,越旧越值钱。投资人不说酒店经营的丰厚利润,仅家具增值就收回投资了。

  最近几个找到我的投资人老是在吃饭时跟我聊情怀,我听了半天总忍不住要反驳,然后多半是得罪人了。说好的有空喝茶呢?我现在很闲的……m9(´∀`)就是你!

  其实我跟投资人相处还好啦 ,沟通不畅这事好像没出现过。但真受不了有些人明明不懂,非要摆出一副我的情怀绝对唯一,肯定吃票子(四川话,挣钱)的嘴脸。

  唯一?我十五岁就明白世界无新鲜事了(当时是看到一句话:你的顿悟,只是别人的基本功——想了半天,差点悟了跑去峨眉山出家……),马云也是在众多电商竞争中杀出来的,运气成分居多,支付宝是神来一笔,但不是独家。除了垄断与稀缺资源,想法与情怀嘛,重复昨天的故事而已。

  但他们就想当然认为,自己喜欢的,别人一定喜欢,一定能够接受。不否认有人能接受,也许人还不少,但……这些人有消费需求吗?

  拉萨首富的公子从国外留学回来,前一小时去领了他订的玛莎拉蒂,后一小时拉着我的手告诉我他喜欢纯欧式的咖啡厅,那是他的情怀,他要告诉全中国人纯欧式的咖啡是什么样的。

  他在小昭寺那边拿了栋楼,要做纯欧式的咖啡店。“你帮我”,他诚恳地看着我的眼睛,手上力气加重了些:“这只是我的第一家店,我要在每个城市都开一家,让我的情怀布满中国!”。我说可以做,但那些去小昭寺的要么就想着体验糌粑与酥油茶,他们喝咖啡都喝得想吐了;要么就是穷苦的边远藏民来朝拜的,只喝的起老店那种几毛钱续一杯的酥油茶,你做咖啡厅不如把最传统的藏族的东西展示给大家,民族的才是世界的嘛……然后他一脸“你不懂我,我要怪你”的表情,松开了手。以后我再也没见过他,不过后来再去拉萨,小昭寺周围也没找到他的咖啡厅,倒是听说他去银行朝九晚五了。

  还有一个中年人,饭桌上一直趴我耳边说他的情怀……嗯,你老板,今天你买单,我就不露出嫌弃的笑容了。

  关键他的情怀模糊记得应该是那种六十多七十岁老头的心头爱。他嚷嚷着要把他的情怀做主题搞一个酒店。

  一个知性美女,不到30岁。大概在其他行业赚了几个亿,跟我聊了一晚上她想做什么样的酒店。说实话,有很长一段时间我的注意力都放在她精致的脸庞和修长的大腿上。她说她喜欢大房间,所以客房面积至少要有六十平米,我下意识看了一下所在的区域,嗯……洲际酒店大厅的空中茶坊隔厢,面积差不多就是六十平米,然后不由自主地说:这样的经营成本好高啊,不如我们改成40平米好不好?

  哎,说了半天,越扯越远。做酒店,不是我想做出一个什么东西,然后去强迫别人来接受。不可否认,这样做有成功的,还不少。但我总是习惯性的觉得顺序反了。应该是我们搞清楚别人需要什么,然后我们努力去提供什么的模式更能适应这个现实社会吧。这样的适用范围也更广吧。

  设计表达的是设计主创人的情感与思想,也是投资人意志的体现。但做项目时我很多时间都花在了增强设计人信心,抵抗投资人意志上。被资本意志左右的设计很难有灵魂与灵气。

  时间一定要给充分,环境一定要合适,氛围一定要有利于发散思维。安缦,悦榕庄是我很喜欢的酒店类型。但拉萨的瑞吉却让我沉醉其中,这就是灵魂的力量。道听途说——拉萨瑞吉的设计师在拉萨体验生活一年,我能想象投资人心急如焚的模样,也佩服他最后的沉着。

  一个大型酒店,它的生命周期几十上百年,就不能给设计师百分之一的时间为它的未来奠定最坚实的基础吗?

  再好的设计,也要把它从纸上变为现实的存在。施工的过程就是对设计意图的忠实还原。还原度越高,效果越好。甚至有施工方最后拿出来的施工结果超越了设计意图的。但我筹备的酒店里面只出现了一次,那工程监理确实是个人才。当然,我的理解与支持也是很重要滴,否则投资人第一个不答应(ಡωಡ)hiahiahia

  这两个位置问题的频率最高。防水不说了,后果大家都清楚。收边收口处体现的是酒店的细节与施工工艺,直接影响整体观感。

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